新华房产3月31日北京讯（记者李连章）3月30日下午两点，早春的北京天气晴朗，北京朝阳区朗园Vintage春意盎然，以创业为主题的必帮咖啡馆内，远洋地产总裁李明携多位高管正在向媒体阐释远洋地产新战略“海鸥Ⅳ”。
去组织化打造“背包人管理模式”
“我们今年将不下考核指标。权力给背包人，然后奖金自己发，到时候钱你愿意给谁给谁。我拿什么来考核你？我只要求你在管理财务指标的时候，你的指标体系跟我上市公司一样就行了，我也要你的净借贷比，要求每个月听到的数字比上个月好。”，在李明看来，“这叫大家共同办企业，这种模式远比全员持股更有利企业的长期发展”。
“但是形成这样的事业合伙，需要企业形成文化。首先要开放。愿意跟别人分享你自己的观点，愿意听取不同的观点。其次要透明，就是能够让别人知道你在做什么，你能够把你自己的经验分享给别人，真正把成本降下来，把效率提上去”，李明现场调侃，“不是今天我穿上了一件花衬衣，就是开放了。”
而在海鸥IV的背包人计划中，最重要的是如何评价每个人贡献并配以相应的激励制度？对此，李明表示早在10年前远洋推行的“海鸥Ⅱ”系统已经可以很好地承载这个功能，“我们更加依赖于信息系统而不是组织或者个人的评价，这样的评价更加客观”。
全面退出三线城市重点关注改善性需求
2014年，远洋新增土地储备700万平米，其中40%位于一线城市，60%位于二线城市。同时在去年，远洋地产还将位于三四线城市的600万平米的土地出售。李明现场表示：“远洋自去年开始，全面退出三线城市，未来业务将集中在一二线城市，尤其将加大在城市核心区的土地储备。”。
在调整土地储备结构的同时，远洋也着力债务结构调整。去年7月份和今年1月份两次公司债，调整内外负债结构，逐渐把人民币和外币调整到各占一半；从期限将负责结构调整到两年期以上占60%，两年期以下占40%，来支持企业的持续从容发展。
在李明看来，刚需主要解决的是基本居住问题，近期一两年仍是市场的主体，但改善性需求无疑未来将是市场支撑者，这个时间用不了多久，可能两三年之后，改善性需求会成为市场主流。“我们还是要集中到城区里来，聚焦城市中心地段。在北京的住宅业务中，未来两三年之后改善性需求将成为主力”。
5年内目标千亿依托不一样的“房地产金融”
据远洋地产近日公布的2014年业绩报告显示，公司去年全年实现协议销售额同比上升12%，达到401.42亿元，创下集团的历史新高。而截至2014年底，集团已锁定待结转协议销售额约474亿元。
远洋地产五年后的销售额将接近千亿，目标怎么实现？“如果还是单纯增加开发项目数量，做100、200个项目，这样是不行的。那么，我们需要通过房地产金融的手段实现”，和其他地产人理解的房地产金融不同，李明更坚定的认为房地产金融核心是依托于地产，是用房地产金融的手段持续去改善运营的质量，提高运营效率，而不是去投资参股银行等。
在住宅开发业务上要走轻资产路线，李明认为需要依靠品牌、资本或者管理的输出，这在某种程度上也是一种高周转。“合作将是一个趋势，因为未来在市场上存活下来的房地产企业数量会越来越少，过去是10万家，现在是几万家，也会再过几年就是几千家了，而且我相信真正有竞争能力和存活机会的也就是几十家”。
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